Ka vetëm një arsye që tregu imobiliar nuk do të ketë flluskë edhe për 5 vitet e ardhshme dhe kjo është rritja e vazhdueshme e turizmit dhe turistëve në Shqipëri. Turizmi në të njëjtën kohë ndikon edhe ofertën edhe kërkesën.
Kërkesën e turistëve për airbnb e plotëson oferta e njerëzve me apartamente dhe nga ana tjetër kërkesa e njerëzve për blerje apartamentesh vihet në lëvizje nga oferta e parasë së turistëve në treg. E ardhura nga turizmi për vitin 2024 parashikohet të jetë mbi 5 miliardë euro.

Në analizën e tij të fundit, Andi Ballta, drejtor ekzekutiv i ABI Bank, ka paraqitur argumente që përjashtojnë mundësinë e një flluske imobiliare në Shqipëri në vitin 2025. Argumentet e tij synojnë të tregojnë stabilitetin e tregut, duke theksuar faktorë ekonomikë, financiarë dhe socialë.

Megjithatë, një analizë më e thelluar tregon se disa nga këto argumente, edhe pse të arsyetuara, lënë hapësirë për të shpjeguar edhe zhvillimin e një flluske.

Kundërshtimi i Argumenteve të Balltës

1. Rritja e moderuar e kreditimit

Ballta pretendon se kreditimi i qëndrueshëm për banesa është një garanci për shmangien e një flluske. Megjithatë, rritja e çmimeve të pronave duket të jetë e shkëputur nga të ardhurat mesatare të qytetarëve, duke sugjeruar se shumica e blerjeve financohen nga remitancat ose kursimet ose burimet ilegale të parave, dhe jo nga rritja reale ekonomike. Një rënie e remitancave apo parasë ilegale mund të ulë papritur kërkesën, duke destabilizuar tregun.

2. Raporti i shëndetshëm kredi/depozita

Ndërsa raporti aktual midis kredive dhe depozitave mund të jetë i qëndrueshëm, ai nuk reflekton dinamikën e vërtetë të tregut imobiliar. Një pjesë e madhe e blerjeve financohen jashtë sistemit bankar, gjë që e bën tregun më pak transparent dhe më të ndjeshëm ndaj ndryshimeve në burimet alternative të financimit.

3. Norma të ulëta të kredive të këqija

Kredia e qëndrueshme për banesa nuk përjashton rreziqet e mundshme. Nëse një krizë ekonomike ose rritje e normave të interesit ndodh, shumë blerës mund të gjenden të papërgatitur për të përballuar kostot, duke rritur ndjeshëm nivelin e kredive problematike.

4. Rritja graduale e çmimeve

Megjithëse Ballta argumenton se çmimet po rriten në mënyrë të moderuar, ato janë rritur më shpejt se të ardhurat mesatare. Kjo tregon një prirje për mbivlerësim të tregut, veçanërisht në Tiranë, ku çmimet janë jashtëzakonisht të larta krahasuar me fuqinë blerëse lokale.

5. Mungesa e spekulimeve masive

Edhe pse spekulimet masive nuk janë të dukshme, blerjet nga investitorët e huaj ose të fuqishëm ekonomikisht që synojnë pasuri të paluajtshme si aset financiar po rriten. Kjo mund të krijojë një treg artificial, të mbështetur më shumë te pritshmëritë për fitime sesa te nevojat reale të popullsisë.

6. Urbanizimi dhe kërkesa reale

Urbanizimi është padyshim një faktor nxitës për tregun, por mungesa e një plani urbanistik të qëndrueshëm dhe ndërtimi i tepruar në zona të caktuara mund të çojë në një mbingopje të tregut, duke ulur çmimet dhe destabilizuar ekonominë vendore.

7. Rritja ekonomike e qëndrueshme

Rritja ekonomike e Shqipërisë është e ndjeshme ndaj faktorëve globalë. Një ngadalësim i remitancave, një krizë rajonale ose një rënie e investimeve të huaja mund të ndikojë negativisht kërkesën për prona dhe të ulë çmimet.

8. Ndërtimet e kontrolluara

Edhe pse Ballta thekson se ndërtimi është në përputhje me kërkesën reale, rritja e numrit të lejeve të ndërtimit në disa qytete sugjeron një rrezik të mundshëm për mbingopje të tregut, veçanërisht nëse kërkesa bie papritur.

9. Ndikimi i remitancave

Remitancat nga diaspora janë një burim i rëndësishëm financimi, por ato nuk janë të qëndrueshme. Varësia nga remitancat e bën tregun imobiliar të ndjeshëm ndaj ndryshimeve globale, si rënia e të ardhurave të emigrantëve apo kufizimet e mundshme të transfereve ndërkombëtare.

10. Normat e ulëta të interesit

Ndërsa normat e interesit aktualisht janë të ulëta, një rritje e tyre do të ulte ndjeshëm aftësinë e blerësve për të marrë kredi dhe do të ndikonte negativisht në kërkesën për prona.

11. Politikat konservatore bankare

Politikat e kujdesshme bankare mund të mbrojnë sistemin financiar, por ato nuk mjaftojnë për të parandaluar ndikimin e faktorëve të jashtëm, si mbivlerësimi i çmimeve të pronave ose një krizë globale financiare.

12. Mungesa e mbingopjes së tregut
Ndërsa aktualisht nuk ka stok të madh të pronave të pashitura, rritja e ndërtimit në disa zona urbane mund të krijojë një tepricë të papritur, duke ushtruar presion mbi çmimet dhe duke krijuar pasiguri për zhvilluesit dhe Investitorët.

Githsesi argumentet e mësipërme marrin kuptim vetëm kur nuk ndodhin ngjarje të paparashikuara, ngjarje të cilat do të dëmtonin turizmin pêrshembull.

Nëse do ta shpjegonim te gjithë fenomenin e flluskës nëpërmjet Parimit Pareto, faktori i turizmit do të përbënte 20% të faktorëve që argumentojnë 80% arsyeve që nuk do të ndodhi flluskë, ndërsa argumentat që përmend zoti Ballta përbëjnë 80% të faktorëve që argumentojnë 20% të arsyeve që nuk do të ndodhë flluskë.