Nga Andi Ballta, ABI BANK

Në shumë ekrane dhe portale ka muaj e muaj që diskutohet për “flluskën” imobiliare që po rritet dhe do “pëlcasë” shumë shpejt. Për javë shohim opinionistë, “specialistë”, analistë, gjithologë, mendjexhij (dhe mendjexhesha) që këmbëngulin se flluska po fryhet nga që dikush vendos të paguajë deri në 5 mijë euro për metër katror. Herë të tjera përmendet si gjetje origjinale mospërputhja e numrit të dritave të ndezura (ose të fikura) në pallate dhe i banorëve që konsumojnë (ose jo) energji. Ka dhe një statistikë që lidh çmimin e raportuar të shitjeve me kreditë në banka dhe më pas nxirret kosinusi alfa që gjithmonë gjen stër-ndërlidhje të çdo gjëje që ndodh me një numër shumë të saktë aktiviteti kriminal. Të gjithë bien dakord që kur ky aktivitet kriminal do të mbarojë, do të sjellë “pa një pa dy” fluskën imobiliare.

Vetbesimi në qenësinë e flluskës, arsyet e flluskës, urgjenca parapëllcitëse, si dhe shpjegimi i çdo përmirësimi financiar të shqiptarëve, (kryesisht) me krimin e organizuar, më kujton bindjen e shumicës (shumë e shumë vite përpara), se po të hanin tre vezë (të ziera) në ditë, fundi do ishte i dhimbshëm dhe i menjëhershëm.

Për të gjithë ata shqiptarë (apo diasporën), që kanë parë të ardhurat e tyre të rriten në vitet e fundit, apo të dyfishohet vlera e apartamentit, pavarësisht nga mospërfshirja e tyre historike në trafiqe, apo krime të tjera të organizuara (ose solitare/të pa organizuara), dhe që duan të investojnë në prona imobiliare, lajmi i mirë është që NUK KA ABSOLUTISHT ASNJË shenjë domethënëse statistikore flluskë imobiliare në vitin 2025.

Flluskat imobiliare pothuaj gjithmonë shoqerohen nga:

1. A) rritje e shpejtë e kreditimit,
2. B) rritje e interesit të kredisë
3. C) rritje e raportit të kredive me totalin e depozitave
4. D) rritje e raportit të kredive të këqija.

Si raportohet më poshtë, ASNJË (ose më qartë ABSOLUTISHT ASNJË) nga këto stimuj të fuqishëm të flluskave nuk egziston sot në Shqipëri dhe nuk pritet të krijohet gjatë 2025.

(Shumë) Pak Histori

Shqipëria ka patur vetëm një ngadalësim/“krizë” normale (domethënë pa trazira sociale) financiare në historinë e vet kapitaliste që ndodhi gjatë viteve 2010-2014. Është shumë e thjeshtë të analizosh këtë krizë dhe tipari më domethënës jo i zakonshëm i kësaj krize ka qenë ruajtja e nivelit të çmimeve imobiliare. Pra as kjo krizë nuk solli flluskë domethënëse imobiliare. Ndërkohë që çmimet nuk ranë në mënyrë masive dhe domethënëse (që është tipari kryesor i një flluske), numri i shitjeve të apartementeve u ngadalësua shumë. Arsyet kryesore të kësaj sjelljeje jo të zakonshme kanë qenë niveli i ulët i likuidimeve imobiliare masive. Këto likuidime nuk ndodhën sepse ka patur një nivel të ulët të kreditimit (ose pjesmarrja e lartë e kapitalit) dhe nga një sjellje historike e kujdesshme e bankave (dhe Bankës Qendrore) ndaj klientëve me probleme. Pra shqiptarët dhe sistemi bankar shqiptar vendosën të mos shesin me humbje pasuri imobiliare pavarësisht nga kthimi negativ i atyre viteve (atëherë nuk egzistonte as booking as airbnb dhe qiradhënia ishte shumë e ulët).

Po pse nuk shikojmë asnjë rrezik domethënës për flluskë imobiliare në vitin 2025?

1-     Shumica e zhurmës rreth flluskës imagjinare lidhet me lejet e ndërtimit të dhëna. Këtu “harrohet” të sqarohet se lejet e dhëna nuk janë ndërtime të përfunduara. Nuk ka shumë sens të krahasosh ndikimin në flluskë imobiliare të PDF-ve të projekteve, me atë të ndërtesave (të përfunduara apo në ndërtim) të pashitura. Flluska nuk vjen nga lejet e aprovuara por nga ndërtesat e pashitura (dhe kryesisht të mbi ngarkuara me borxh).

2-     Edhe sikur të llogaritëshin si të ndërtuara të gjitha lejet e dhëna në 10 vite të fundit (raportohen rreth 9 milionë metra katrorë leje), po të shumëzohen me rreth 600 euro për metër katror që është kosto e ndërtimit (një mesatare e përafert), totali i kostos do të ishte 5-6 miliardë euro. Po të krahasohet kjo kosto me të ardhurat vjetore nga turizmi, rritjes zyrtare të depozitave në sektorin bankar, shitjet zyrtare të raportuara të aseteve imobiliare, dhe preferencës historike të shqiptareve për investime imobiliare, ky investim 5-6 miliardë euro do të ishte shumë i përballueshëm. Ka disa vite që depozitat zyrtare të sistemit bankar rriten me mbi 1 miliardë euro në vit, ndërkohë që shitjet imobiliare të raportuara edhe vetëm të jo rezidentët janë me qindra milionë euro. Nga ana tjetër nuk ka akoma një raport të saktë se çfarë pjese e lejeve ështç ndërtuar (gjithsesi është shumë larg shifrës 9 milion metra katrorë leje). Rritja e depozitave në sistemin bankar dhe shitjet imobiliare te jo rezidentët tregojnë përfshirjen ose potencialin përfshirës të investimit me kapital. Një investim i bazuar në kapital (pra jo në kredi) ka një probabilitet shumë të ulët të çojë në shitje masive që do të çonin në një flluskë.

3-     Rritja e kreditimit të sektorit imobiliar është e moderuar në lidhje me rritjen e depozitave. Pavarësisht rritjes së kredisë, rritja e depozitave ka qenë akoma më e fortë. Raporti i kredive ndaj depozitave për sistemin bankar në Shqipëri vazhdon të jetë tejet i ulët (nën 50%). Flluskat imobiliare në Amerikë pas 2008 ka patur një raport kredi bankare mbi depozita në nivelin 100%, Spanja pas 2012 120%, dhe Kina e para pak viteve 75%.

Rritja e kreditimit imobiliar në Shqipëri ka qenë e moderuar edhe sepse sistemi bankar dhe Banka Qendrore janë shumë të ndjeshëm ndaj rritjes së kredisë imobiliare. Për më tej, financimi i diasporës ose jo rezidente e që investojnë në mënyrë domethënëse në prona imobiliare, është pothuaj inekzistent. Gjithashtu, Shqipëria nuk ka patur dhe nuk ka kreditime imobiliare afatgjata me norma fikse. Kjo situatë ka mundësuar përfshirje domethënëse të kapitalit në financim. Kjo veçanti (si u shpjegua më lart) ka qenë një nga arsyet e mos renies së çmimeve gjatë 2010-2014 dhe do të vazhdojë të mbetet një faktor stabilizues në çmimet e pronave imobiliare.

4-     Interesat e kredive (përgjithësisht) kanë rënë gjatë vitit të fundit. Euribori është rreth 2.4 përqind sot në krahasim me 4 përqind dy viteve më parë. Ndonëse primi mbi euribor nuk ka patur ndonjë ulje domethënëse (dhe në raste të caktuara është rritur nga kërkesa për fonde të reja) baza e euribor-it është ulur. Periudha e para krizave shoqërohet me rritje të interesit gjë që nuk pritet të ndodhë në 2025.

5-     Zhurma tjetër e madhe për çmime për apartamente prej 4/5 mijë euro për metër katror në fakt i referohet VETËM një numri tejet të vogël sipërfaqesh të banesave shumë të mira dhe të përfunduara ose pothuajse të përfunduara (në Tiranë apo vijë të parë bregdetare). Totali i metrave katrorë që kërkojnë këtë çmim kurrë nuk është më shumë se 300-400 apartamente apo vila. Kërkesa e një shtrese domethënëse sipërmarrësish të rinj dhe ekzistues (apo familjarëve të tyre) për apartamente të tilla është kryesisht nga bumi ekonomik i viteve të fundit dhe kjo kërkesë ka qenë shumë më e lartë se kjo oferta e apartamenteve shumë të mira të përfunduara. Është e vërtetë statistikore që në pesë vitet e fundit është rritur shumë “edhe ferra edhe lepuri”. Ka shumë më shumë të ardhura dhe fitime nga sipërmarrës/e që kërkojnë apartamente apo vila shumë cilësore.

6-     Kërkesa për apartamente në Tiranë apo bregdet në çmim deri në 1500-2000 euro për metër katror vazhdon të përbëjë shumicën dërrmuese të sipërfaqes në ndërtim. Kjo kërkesë është prezente dhe domethënëse.

7-     Rritja e rrogave reale është shumë më domethënëse se sa e raportuara.

8-     Informaliteti në raportimin e fitimit çorodit shumicën e të dhënave makro dhe mikro ekonomike dhe sugjeron frenim të rrogave apo të fitimeve (asnjë nga këto nuk është e saktë). Theksojmë se ky fenomen nuk është unik për Shqipërinë. Psh Greqia nga mos raportimi ka indikatorë ekonomik më të ulët se Bullgaria. Gjithsesi, mungesa e eficensave në mbledhjen dhe përdorimin e taksave deri tani ka qenë e balancuar nga investimet e evazuesve fiskalë në prona, kompani dhe infrastrukturë. Rritja e vazhdueshme dhe domethënëse e pagave dhe fitimeve të kompanive zvogëlon mundësinë e flluskës.

9-     Meritokracia në dhënien e lejeve të ndërtimit ka qenë dhe mbetet një faktor shumë pozitiv në zhvillimin me leverdi të ndërtimit. Në eksperiencën tonë ata që kanë marrë leje kanë qenë si opozitarë të flaktë, mbështetës të hapur të partisë në pushtet, askushë politikë, endërrimtare, etj. Ndryshe nga eksperienca të vendeve të tjera të vogla konkurrente direkt me Shqipërinë, këtu tek ne nuk ka patur asnjë grup që ka bllokuar apo ka vonuar në mënyrë domethënëse dhënien e lejeve apo zhvillimin e konkurrenteve.

10-   Argumenti i dritave të fikura dhe fatura të dritave me konsum zero është shumë pak domethënës për një komb që ka investuar në pasuri imobiliare me fitim negativ për shumë vite (deri sa për fat erdhi booking.com apo airbnb). Mos prezenca në apartamentet që blihen ka qenë dhe është po ashtu tipike për shumë qytete ku jabanxhinjtë vendosin të blejnë prona imobiliare por nuk jetojnë atje. Miami, New York, Marbella etj kanë të njëjtën tipologji. Fakti që shqiptarët vazhdojnë të investojnë në prona imobiliare nuk është as tejet i veçantë, as inovativ, as veçanërisht i mençur. Gjithë bota bën dhe ka bërë fiks të njëjtën gjë për qindra vite. Ka një studim qindra vjeçar të leverdisë së investimit në grupe të ndryshme industrish në vende të ndryshme. Në këtë studim dukshëm pronat imobiliare kanë qenë gjithmonë një investim me kthim më të lartë.

11-   Sot (më shumë se kurrë ndonjëherë) bregdeti shqiptar padyshim ofron një produkt të krahasueshëm në cilësi dhe sasi dhe çmim me zonat turistike me cmime të ulta dhe të mesme. Pavarësisht se do të duhen po aq inxhiniere me famë botërore sa kemi arkitektë të tillë, për të vendosur dhe validuar infrastrukturën e duhur, apo një upgrade të ndërgjegjes kolektive për tu sjellë dhe sheërbyer si vend me çmim të lartë, nuk ka më nevojë të shpjegohet se pse ja vlen të vish një javë në Shqipëri apo të blesh një apartament në bregdet në Shqipëri. Për ata/ato që e njohin Tiranën me vite, e dinë se në zonën e bllokut në Tiranë gjatë të shtunave të shumë muajve dëgjohen shumë gjuhë të huaja. Prurjet e turizmit dhe interesi në prona imobiliare në bregdet pritet të vazhdojë. Si është diskutuar më herët, bregdeti i Shqipërisë është më pak se 20 përqind i zhvilluar (dhe po flasim vetëm për vijën e parë). Prurjet e të ardhurave nga turizmi dhe investimet në zona turistike raportojnë kërkesë të kënaqshme që pritet të vazhdojë gjatë 2025.

12-   Rëndësia e diasporës në investime është shumë e madhe. çdo vit kjo diasporë shtohet në sasi dhe potencial financiar investues në prona imobiliare. Gjithashtu hotelierët e suksesshëm kanë filluar të përdorin emrin e mirë të tyre për të krijuar brande rezidenciale dhe klientela e tyre të hoteleve po i ndjek në investime imobiliare. Kërkesa nga diaspora vazhdon të jetë shumë e kënaqeshme.

13-   Akoma në Shqipëri nuk kemi spekulatorë institucionale që do të ndikonin si në rritjen e shpejtë të çmimeve ashtu dhe në likuidimin masiv të pronave imobiliare në rast krize. Kur këta spekulatorë kanë hyrë në tregjët e Kroacisë, Malit të Zi apo vendeve të tjera të Mesdheut Verior ka patur një rritje më të shpejtë të çmimit. Ky segment investues vazhdon të jetë inekzistent në Shqipëri kryesisht për shkak të:

1. Mos njohjes historike të Shqipërise si destinacion investimi,
2. Një sistemi gjyqësor në zhvillim,
3. Një steriotipi negativ të forcës mbrojtëse të ligjit për investitorë të huaj.
4. Ndonëse perceptimi është shumë më negativ se realiteti, mos njohja historike e Shqipërise dhe rastet e mos mbrojtjes së investitoreve të huaj kanë mbajtur dhe mbajnë larg investitorë spekulative të huaj në prona imobiliare.
5. Kreditë e këqija si total i volumit të kredive janë në nivelet më të ulta historike (nën 5 për qind). Ngadalësimi/kriza imobiliare në Shqipëri erdhi kur kreditë e këqija ishin afër 20 përqind të totalit.
6. Likuidimi masiv i pronave imobiliare është një nga faktorët kryesorë që përshpejton flluskën në plasje dhe shfryrje. Ky lloj likuidimi në Shqipëri është shumë i vështirë nga ana ligjore pasi:
7. ndërtuesit kanë pothuaj zero risk penaliteti në mënyrën se si hartohen kontratat e porosisë në rast vonese të investimit si pasojë e mos shitjeve. Risku i mos përfundimit nga mos shitja kryesisht ka qenë dhe është përballuar nga porositësit, pronarët e tokës dhe financuesit. Për pasojë investitoret mund të vonojnë afatin e përfundimit në varësi të kërkesës së shitjeve.
8. inventari i apartamenteve të mbaruara dhe të pashitura është shumë i ulet për të krijuar flluskë.
9. nuk mund të shiten ndërtesa të pa hipotekuara dhe ndërtesat hipotekohen shumë më vonë se mbarohen
10. Pronat imobiliare janë një nga mundësitë e inventarizimit/ruajtjes të pasurisë. Dikush mund të zgjedhë që pasurinë ta mbajë në kompani, dikush tjetër në bono thesari apo korporative, ar, argjend, bursë, monedhë, kripto, etj. Për shkak të limitimit të mundësive të investimit dhe risisë embrionike të zhvillimit të turizmit, investimet imobiliare vazhdojnë të jenë një alternativë domethënëse dhe dominuese në Shqipëri. Ne jemi në fillimet e përdorimit të turizmit si burim domethënes të ardhurash dhe është kjo një nga arsyet e mosnjohjes së të mirës së madhe që na ka gjetur.

Të gjithe faktoret e mesiperm sugjerojne qe nuk ka asnje arsye makro apo mikro ekonomike për të parashikuar flluskë imobiliare në 2025. Mbase kur të tre fishohen kreditë e këqija, dyfishohet raporti kredi mbi depozitat, apo dyfishohen interesat dhe shumë nga tiparët e sipër përmendura fillojnë të jenë më pak domethënes ka sens të shikohet përqëndrimi i secilit në prona imobiliare.

Analiza e mësipërme përjashton situata ekstreme (luftë, luftë civile apo akte domethënës terroriste). Gjithsesi, anëtaresimi i Shqipërisë në NATO dhe procesi i pranimit në Bashkimin Europian minimizojnë në mënyrë shumë domethënëse këto rreziqe ekstreme.

(BalkanWeb)